华夏辛福中国本土铁建10月销售额降幅世界最大 偿债高峰将来去化心理压力仍存

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房企月报| 9月份,阳光城等5家公司销售额下降30%以上。融资收紧,支付压力加大

“金九银十”已经结束,大部分房地产企业已经披露了10月份的业务简报。根据各公司发布的公告和凯瑞编制的数据,2020年10月,34家规模1000亿元的房企合同销售总额(全规模)约为8986.43亿元,较2019年10月的7719.21亿元同比增长16.42%,较今年9月的9152.91亿元同比下降1.82%。10月份,34家企业中有29家销售额同比增长,仅华夏幸福、中铁建设、碧桂园、绿地控股、荣信中国5家房地产企业销售额同比下降,其中华夏幸福降幅最大,达到48.59%。

29家10月销售额同比增长

启动国庆优惠首拍的中国恒大,10月份月销售额超千亿,白银销量排名前十。其次,增长率方面,10月份,华夏幸福、中铁建设、碧桂园、绿地控股、荣信中国等34家公司中的5家销售额同比下滑,尤其是在9月份华夏幸福下滑69.94%之后,10月份的下滑率仍高达48.59%,金九银10的表现最差。行业龙头碧桂园10月份销售额也下降了11.76%。

而其他29家公司10月份销售额同比增长,总体增速放缓是大势所趋。金科股月度增速排名第一,达到74.15%,其次是阳光城、滨江集团、蓝光发展、招商局蛇口、中国金茂同比增速均超过50%。但华润置地、龙湖集团、郑融地产、徐汇集团、融创中国的销售增速都在10%以下,增长乏力。

与今年9月相比,34家公司中有17家的销售额出现下滑,其中绿地控股跌幅最大,为51.38%,徐汇集团、金地、象升地产均下跌超过20%,中国海外地产也下跌19%。但绿地控股和徐汇集团在9月份的销量都处于前列,基数较大。

10月份,销售价格继续承压,34家房地产企业中有20多家披露了销售面积/均价,其中13家企业的平均销售价格同比下降。10月,华润置地平均售价同比下降20.88%,其次是万科、远洋集团、徐汇集团、保利地产,分别同比下降10.62%、9%、7.5%和6.02%。

融资收紧之际迎来偿债高峰

据壳牌研究院统计,2020年前10个月,中国房地产企业境内外债券融资总额10283亿元。其中,10月份房企境内外债券融资规模约692亿元,较9月份下降10.7%。

10月份,房地产企业境内外债券到期规模约816亿元,超过债券发行规模。同时,11月份,房地产行业将迎来今年债券到期高峰,未偿规模1071亿元。各部门联合发布“三条红线”后,融资全面收紧,房企资金链受到极大考验,加上冬季疫情的不确定性,房企去工业化压力依然存在。

这时,手头库存的“质量”决定了“压力”的大小。相对而言,投资集中在需求旺盛的一二线城市等高耗能城市的房企,去化学品的压力相对较小,而三四线城市存量较多的房企可能面临更大的去化学品压力。下半年,房地产企业征地也明显向一二线城市倾斜。

与此同时,三条红线政策无疑给仍处于高杠杆扩张过程中的房企施加了“紧箍咒”,对土地“猛踩刹车”。根据嘉里的数据,9月和10月的红摊房企平均投资较前一年8月平均下降了25%,o